Nytt datum för Årsstämman

Torsdagen den 11 juni med samling kl 18:30 är nytt datum för årets stämma, pga Corona-tider. Vi avser hyra Scandics största möteslokal så att vi kan sitta glest. Det skall bli möjligt att kunna ringa in och deltaga per telefon. De som vill deltaga per telefon måste maila styrelsen om detta så att vi kan kan maila ut telefonnummer och kod. Vi behöver också kunna registrera deltagarna.

Besiktningar 6-7 maj berör alla lägenheter

Styrelsen har blivit medveten om att vissa områden inte besiktigades som del av slutbesiktningen när Ikano överlämnade fastigheten till föreningen. Det innebär att vi vill och dessutom har en skyldighet att göra dessa besiktningar nu.
Besiktningen innebär bl. a. att vi behöver tillgång till alla lägenheter. Vi vill specifikt kontrollera utrymmet för inkommande vatten i badrummet samt avloppssystemet i köket, dess fall. Vissa lägenheter har haft stopp i köksavloppet, dessa är vi speciellt intresserade av.
Detta innebär att om lägenhetsinnehavaren inte kan vara hemma de dagarna så måste nyckel till lägenheten läggas i tuben. Mer information kommer också senare. Även för detta är det bra om vi kan kommunicera via e-mail med lägenhetsinnehavarna.
Datumen sammanfaller med att vi också gör en efterbesiktning av femårsbesiktningen, den 4 maj.

E-mailadresser till alla i föreningen

Det vore en stor fördel för styrelsen att kunna kommunicera med lägenhetsinnehavare per e-mail. För att hålla ett sådant register måste vi ha varje medlems godkännande. Detta pga lagstiftningen GDPR. Vi uppmanar alla att ge ett sådant godkännande. Många, men inte alla, har redan gjort detta.
För att låta oss maila dig, skriv gärna upp dig för vårt elektroniska nyhetsbrev, så har vi det godkännandet. Vi skickar nyhetsbrev maximalt en gång per månad, ofta mer sällan än så. Gå in på https://www.brfroslagskulle.se/elektroniskt-nyhetsbrev/

Balkonginglasning

Byggnadslovet för balkonginglasning går ut 2020-09-25. För balkongväggar är Lumon avtalspart, för glastak är det Bentech. Mer information finns på föreningens hemsida. Just nu har Lumon en rabattkampanj. Även om föreningen planerar att förlänga bygglovet kan det vara bra att passa på nu för att slippa osäkerhet. Notera att inglasning av balkong kräver styrelsens godkännande.

Brandgardiner på Näsbylundsvägen 18 och 22

Dessa brandgardiner är för närvarande urkopplade. Leverantören har för närvarande problem med att komma till Täby för byte av styrenheter som gått sönder.

Belysning av grusplan mellan husen

Styrelsen undersöker möjligheten för bättre belysning av grusplanen mellan port 22 och 6A för att minska risken för inbrott till nedre våningens lägenheter. Belysning av gavelfönster skall dock undvikas.

Försäkringsupphandling i höst

Till hösten planerar styrelsen göra en försäkringsupphandling. Bl.a. skall vi då värdera om bostadsrättstillägget skall ingå i föreningens försäkring eller om varje lägenhetsinnehavare skall teckna ett sådant själv. Det är enligt stadgarna obligatoriskt att ha en försäkring för sin bostadsrätt, så det är en viktig fråga.

Felanmälningar till styrelsen

Vid felanmälningar till styrelsen, som ofta sker per mail, var snäll ange Namn, telefonnummer, adress och lägenhetsnummer, helst både det tre- och fyrsiffriga. Det underlättar kommunikationen med HSB och hantverkare för att lösa problemet.

Extra föreningsstämma

Föreningen höll en extra stämma den 4 december på Scandic Hotell och tog beslut om en stadgeändring:
Stämman beslutade enligt förslag från medlem att stadgarna ändras med följande lydelse: ”En av revisorerna skall vara extern och bör vara godkänd och auktoriserad”. Stadgeändringen skall även beslutas på årsstämman i vår innan den är giltig. Vidare valdes Rickard Hedenius in i styrelsen från 2020-01-01 och ersätter Philip Eliasson som flyttar från föreningen i slutet på januari. Philip avtackades av stämman med en blombukett.
Efter stämman informerade Philip om det goda ekonomiska läget samt Torkel om status på åtgärder efter femårsbesiktningen i våras.

Femårsbesiktningen

I maj hölls en femårsbesiktning (5ÅB). Av 46 besiktningspunkter är 26 åtgärdade, av Ikano och några av föreningen. Alla lägenhetspunkter är klara.
För de återstående gäller följande:
– Tre punkter om garaget skall inspekteras senast maj 2020.
– Tolv punkter tillhör fyra områden där Ikano och vi inte är överens.
– Övriga är diverse mindre punkter.
De områden vi ännu inte är överens med Ikano om är:
1. Energiförbrukningen gentemot teknisk specifikation
2. Vattensamlingar i garaget och avsaknad av golvbrunn
3. Kvalitet på rörinfästning och ”slitsbotten” vid lägenheters inkommande vatten.
Ljudnivåer i lägenheter från ventilationen jämfört med norm är en fjärde punkt som iofs inte är ifrågasatt men skall mätas av Ikano som nästa steg.

Om nederbörd, snöröjning och balkongglastaken

Se särskild skrivelse.

Nederbörd landar på marken och uteplatser men kan fördröjas på olika sätt.

En ovanliggande balkong fångar upp nederbörden men den rinner sedan ut över balkongkantens sidor, då ingen balkong är försedd med organiserad avrinning och stuprör. Är nederbörden snö blir den liggande på balkongen tills den blåser ned eller smälter och rinner av, försåvitt inte balkongägaren skottar ned snön och den is som bildats.

Om balkongerna varit korrekt utformade av byggherren skulle den översta ha skjutit ut ca 5 cm över de undre. Detta för att vatten som rinner av den översta inte skall droppa ned på räcket på den undre och så vidare.

Med balkongglastak på översta balkongen kommer nederbörden fortfarande ned men blir mera styrd. Vid regn blir det som det borde varit med översta balkongen något större än de undre, vattnet leds ut utanför balkongerna nedanför. Vid snö blir den liggande på balkongglastaken tills den skottas bort eller smälter. Vid soligt väder kan det nedersta skiktet smälta och viss is bildas kalla nätter. Den kan vid sol och värme krypa ut i smala skivor om den inte röjs bort.

För att minimera problemet med nedfallande snö och is från tak och balkongglastak har föreningen styrelse vidtagit ett flertal åtgärder:

1. Upprättat avtal om snöröjning med professionell snöröjningsfirma. Snöröjningsfirman har bevakningsavtal vilket innebär att de bevakar behovet och utför snöröjning när det är dags.
2. Styrelsen kan dessutom vid behov kalla på snöröjning från snöröjningsfirman.
3. Föreningen lät en besiktningsman inspektera balkongglastaken hösten 2018. Denne rekommenderade kompletterande snörasskydd på balkongglastaken.
4. Förbättrat snörasskydden på balkongglastaken i två steg. 
   1. Dels ett första snörasskydd på inför vintern 2017/18 vilken lämnade ett gap mot glaset på 4-5 cm. Det stoppade snön från att snabbt dumpa ned på marken efter större snöfall och efterföljande blidväder men tillät viss kalvning under skyddet.
   2. Dels ett kompletterande snörasskydd inför vintern 2018/19 som minskade gapet till ca 0,5 cm. Detta minimerar kalvning från glastaken. 
5. Kompletterat snörasskydden på det stora taket inför vintern 2018/19. 
   1. Det har visat sig att vid större snöfall har snö yrt ned på balkongglastaken från det stora taket. Mest på sidorna där det inte funnits något snörasskydd. Lagen föreskriver att det endast behöver finnas snörasskydd i takets fallriktning. Därför har föreningen fått komplettera takens snörasskydd för att minska snödrift från sidan ned på balkongglastaken. 

Föreningen har gjort det som bedömts möjligt för att minimera risken med nedfallande snö och is. Alla boende uppmanas att iaktta försiktighet vid större snöfall och isbildning intill huset och på uteplatser. 

Vidare gäller enligt skyltning att sandning inte förekommer på den med Näsby Kulle gemensamma gårdsytan.

Information från årsmötet

Protokollet finns på hemsidan. 34 lägenheter av 99 var representerade.

Årets resultat fastställdes och styrelsen fick ansvarsfrihet. Till ny styrelse valdes Torkel Norda, Philip Eliasson, Elisabeth Levander, Erik Aronsson och Jonas Forsell med Linda Kiby Zetterman och Johan Lundberg som suppleanter. Avgående Karin Ardell avtackades. Åsa Ericsson, Joakim Westin och Richard Hedenius valdes till valberedning för kommande år.

Föreslagen brandskyddspolicy med regler fastställdes. Motionen om att använda skylift på baksidan för kalkborttagning på balkonger avslogs. Motionären fortsätter utvärdera alternativ.

5-årsbesiktning

Femårsbesiktningen genomfördes den 7:e maj. I besiktningsprotokollet fick föreningen gehör för samtliga sina punkter utom någon enstaka. Ikano har därefter förklarat att man kommer att bestrida vissa som felaktiga. Vilka det är vet vi ännu inte. Föreningen har utrett de olika frågorna ordentligt och redovisat detta i många bilagor vilka nu tillhör protokollet.

Till de viktigaste frågorna hör energiförbrukningen som är väsentligt högre än utlovat i bygglovet. 98 kWh per kvm/år vs 70. Ikano hävdar lagkrav 110 men föreningen 55. Hög ljudnivå i lägenheterna samt andra fel och brister i värmesystemet togs upp. Vattenläckage i garaget var också en viktig fråga: bl.a. läckage utifrån, mellan våningarna, pölbildning speciellt på övre garaget samt avsaknad av golvbrunnar. Därutöver fanns en del fastighets-  och lägenhets-anmärkningar.

Lägenhets-anmärkningarna skall vara avklarade nu.

Värmesystemet

Det finns ingen kylmöjlighet i vårt ventilations- och värmesystem. Vrid ned lägenhetstermostaten till lägsta nivå, om det inte redan är gjort. Blir det för varmt återstår bara att vädra. Fasta installationer för luftkonditionering i lägenheterna är inte tillåtna. De kommer i konflikt med värmesystemet vilket kommer att motkompensera.

Föreningen kommer att utvärdera om vi kan sänka temperaturen på inkommande nattluft något, kanske 1.2 grader. Jonas Forsell i styrelsen har fått mandat att experimentera när det blir mycket varmt ute.

Brandpolicy och regler

Föreningens regler finns att studera på föreningens hemsida: https://www.brfroslagskulle.se/information/brandskyddspolicy-regler/

Grillar

Det är ok att använda el- och gasolgrill, studera vad som gäller på hemsidan avseende säkerhetsbestämmelser och -rutiner. https://www.brfroslagskulle.se/grilling/

Uppgradering Com Hem

Uppgraderingen av switcharna samt mediacentralerna genomfördes i slutet av maj. Uppgraderingen säkerställer att vi har den senaste tekniken och möjlighet till snabbare hastighet samt bättre support från Com Hem. För de som Com Hem (Bäck installationer) ej kunde komma in hos, kommer ytterligare ett försök att göras. De kommer kontakta berörda för att boka in ett nytt tillfälle.

Marksyn

Efter senaste synen bestämde vi att häckarna vid marklägenheterna får ha en höjd på högst 1600 mm från marknivå. Det kan göras av den boende själv, annars får HSB ombesörja klippningen när det är dags.

Inglasning balkonger

Föreningens bygglov för inglasning av balkonger löper fem år från beslutsdatum vilket innebär att det löper ut 2020-09-25. Avtalen med leverantörerna Lumon och Bentech har samma löptid.

Elektroniskt nyhetsbrev

Om du vill få detta nyhetsbrev och annan information gällande vår bostadsrättsförening i mailform, skriv in dina uppgifter på: https://www.brfroslagskulle.se/elektroniskt-nyhetsbrev/

Styrelsen ser gärna att du registrerar ditt mailkonto på detta vis. Det ger oss möjlighet att gå ut med snabb information via mail vid behov, till alla eller olika grupper, t ex de med garageplatser.